Ein Käufer, der heute einen Kaufvertrag unterschreibt, verhandelt nicht unter den gleichen Bedingungen wie vor achtzehn Monaten. Die Kreditbedingungen haben begonnen, sich zu verbessern, die Regeln für den DPE wurden für kleine Flächen geändert, und die saisonale Vermietung unterliegt seit Ende 2024 einem neuen rechtlichen Rahmen. Hier sind die Immobilienmarkttrends, die konkret die Situation für ein Kauf- oder Verkaufsprojekt im Jahr 2024 verändern.
Korrektur des DPE für Wohnungen unter 40 m²: was sich beim Kauf ändert
Seit dem 1. Juli 2024 wurden die Berechnungsschwellen für das Energieausweis-Diagnoseverfahren für Wohnungen unter 40 m² angepasst. Das Problem war bekannt: In einem Studio oder einer Zwei-Zimmer-Wohnung erhöhte das relative Gewicht des Warmwasserverbrauchs künstlich das Energielabel. Das Ergebnis war, dass Immobilien in gutem Zustand als F oder G klassifiziert wurden und somit als thermische Durchlässe galten.
Konkreter gesagt, kann eine aktualisierte Bescheinigung aus dem bestehenden DPE heruntergeladen werden, ohne die vollständige Diagnose erneut durchführen zu müssen. Für einen Investor, der auf kleine Flächen in der Innenstadt abzielt, ändert diese Korrektur die Berechnung: Ein Studio, das in E oder D umklassifiziert wird, fällt aus dem schrittweisen Verbot der Vermietung und gewinnt an Wert beim Wiederverkauf.
Eine detaillierte Nachverfolgung dieser regulatorischen Entwicklungen findet sich auf der Website www.magazine-immobilier.fr, die sowohl die Preise als auch die laufenden gesetzlichen Änderungen abdeckt.
Diese Neuausrichtung betrifft nicht große Wohnungen. Wenn Sie auf eine T3 oder größere Wohnung abzielen, bleibt der DPE unverändert. Die Maßnahme zielt gezielt auf das Segment, in dem die statistische Verzerrung am stärksten war.
Gesetz Le Meur und saisonale Vermietung: ein verschärfter Rahmen für möblierte Tourismusunterkünfte
Das Gesetz Nr. 2024-1039, auch bekannt als Gesetz Le Meur, das am 19. November 2024 verabschiedet wurde, definiert die Spielregeln für die touristische Vermietung in Frankreich neu. Die Hauptänderung: Die Bürgermeister können die maximale Mietdauer einer Hauptwohnung von 120 auf 90 Tage durch einfache Beschlussfassung des Gemeinderats senken.
Für einen Eigentümer, der sein Einkommen durch die Vermietung seiner Wohnung für einige Monate im Jahr über eine Plattform aufbesserte, verringert sich der Spielraum. In stark frequentierten Tourismusgemeinden zielt diese Einschränkung darauf ab, Wohnungen wieder auf den klassischen Mietmarkt zu bringen.
Besteuerung von nicht klassifizierten möblierten Unterkünften: der Mikro-BIC wird strenger
Der andere Aspekt betrifft direkt das Portemonnaie. Für die ab 2025 erzielten Einnahmen sieht das Mikro-BIC-Regime für nicht klassifizierte Tourismusunterkünfte nun Folgendes vor:
- Ein Pauschalabzug, der auf 30 % gesenkt wird, im Vergleich zu einem zuvor deutlich günstigeren Rahmen
- Eine Einnahmenobergrenze von 15.000 Euro, was faktisch Immobilien mit hoher Sommerrotation ausschließt
- Ein Anreiz, seine Unterkunft klassifizieren zu lassen, um ein vorteilhafteres Steuersystem beizubehalten
Eine nicht klassifizierte Unterkunft verliert einen erheblichen Teil ihres steuerlichen Vorteils im Vergleich zur unmöblierten oder klassifizierten Unterkunft. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach lokalen Gegebenheiten, aber der Trend geht eindeutig in Richtung Klassifizierung oder Umstellung auf langfristige Mietverträge.
Transaktionsvolumen auf dem Immobilienmarkt 2024: wo liegt der Boden
Der Markt für Bestandsimmobilien hat einen Tiefpunkt erreicht. Laut den Daten des Conseil supérieur du notariat erreichte das Transaktionsvolumen von Bestandswohnungen im Zwölfmonatszeitraum bis Ende Mai 2024 793.000 Verkäufe. Der jährliche Rückgang stabilisierte sich seit November 2023 bei etwa 22 %.
Um ähnliche niedrige Volumina zu finden, muss man bis Dezember 2015 zurückblicken.
Zweites Halbjahr 2024: eine Stufe vor der Erholung
Die Kreditbedingungen haben sich im Laufe des Jahres allmählich gelockert, was dazu beigetragen hat, die Volumina im zweiten Halbjahr nach einem ersten Halbjahr, das noch rückläufig war, zu stabilisieren.
Wir befinden uns noch nicht auf einem klaren Erholungskurs. Die Käufer bleiben vorsichtig, die Verkäufer passen ihre Preise mit Verzögerung an, und der Neubaumarkt hat seine eigenen Schwierigkeiten (Baukosten, Verknappung von Bauland). Aber das Signal ist da: Der Boden scheint erreicht zu sein.
Immobilienpreise in Frankreich: Der Rückgang verlangsamt sich, kehrt aber nicht um
Nach einem durchschnittlichen Rückgang von 4 % im Jahr 2023 laut CSN setzte sich die Preiskorrektur 2024 fort, jedoch in einem moderateren Tempo. Die Notare erwarteten eine schrittweise Abschwächung dieses Rückgangs.
Der Küstenmarkt gehört zu den ersten Segmenten, in denen die Preisadjustierungen spürbar werden. Überbewertete Immobilien aus der Zeit nach Covid nähern sich wieder Niveaus, die besser mit den aktuellen Kreditmöglichkeiten übereinstimmen.
Für einen Käufer ist das Fenster interessant: Die Preise sind noch nicht gestiegen, die Kreditkosten sinken, und der Wettbewerb unter den Käufern bleibt moderat mit weniger als 800.000 jährlichen Transaktionen. Das Kräfteverhältnis neigt sich vorübergehend zugunsten des Käufers, insbesondere in den Gebieten, in denen sich das Angebot wieder stabilisiert hat.
Diese Neuausrichtung wird nicht ewig dauern. Eine Erholung der Verkaufsvolumina, selbst schrittweise, wird schließlich die Preise in den gefragtesten Bereichen stabilisieren und dann wieder anheben. Die Entscheidungen, die heute zu treffen sind, betreffen weniger das perfekte Timing als die Qualität der Immobilie und ihre Energieeffizienz, die zu einem eigenständigen Verhandlungskriterium geworden ist.
