Un acquirente che firma oggi un compromesso non negozia nelle stesse condizioni di diciotto mesi fa. I tassi di interesse hanno iniziato a scendere, le regole del DPE sono cambiate per le piccole superfici, e la locazione turistica obbedisce a un nuovo quadro legale dalla fine del 2024. Ecco le tendenze del mercato immobiliare che cambiano concretamente le carte in tavola per un progetto di acquisto o vendita nel 2024.
Correzione del DPE per gli alloggi di meno di 40 m²: cosa cambia per l’acquisto
Dal 1° luglio 2024, le soglie di calcolo del diagnostic di prestazione energetica sono state adeguate per gli alloggi di meno di 40 m². Il problema era noto: in un monolocale o in un bilocale, il peso relativo del consumo di acqua calda gonfiava artificialmente l’etichetta energetica. Risultato, beni in buono stato si ritrovavano classificati F o G, quindi considerati come “colabrodo termici”.
Concretamente, un’attestazione aggiornata può essere scaricata a partire dal DPE esistente, senza dover rifare la diagnosi completa. Per un investitore che punta sulle piccole superfici in centro città, questa correzione cambia il calcolo: un monolocale riclassificato in E o D esce dal divieto progressivo di locazione e riacquista valore alla rivendita.
Si trova un monitoraggio dettagliato di queste evoluzioni normative su il sito www.magazine-immobilier.fr, che copre sia i prezzi che i cambiamenti legislativi in corso.
Questo ricalibraggio non riguarda i grandi appartamenti. Se puntate a un T3 o più, il DPE rimane invariato. La misura colpisce precisamente il segmento in cui la distorsione statistica era più forte.
Legge Le Meur e locazione turistica: un quadro inasprito per gli affitti turistici
La legge n° 2024-1039, nota come legge Le Meur, adottata il 19 novembre 2024, ridefinisce le regole del gioco per la locazione turistica in Francia. Il cambiamento principale: i sindaci possono ridurre la durata massima di locazione di una residenza principale da 120 a 90 giorni con semplice deliberazione del consiglio comunale.
Per un proprietario che integrava i propri redditi affittando il proprio appartamento per alcuni mesi all’anno su una piattaforma, il margine di manovra si riduce. Nelle comuni turistiche in tensione, questa limitazione mira a rimettere sul mercato affitti classici.
Fiscalità degli affitti non classificati: il micro-BIC si restringe
L’altro aspetto riguarda direttamente il portafoglio. Per i redditi percepiti a partire dal 2025, il regime micro-BIC degli affitti turistici non classificati prevede ora:
- Un abbattimento forfettario ridotto al 30%, contro un quadro nettamente più favorevole in precedenza
- Un tetto di ricavi fissato a 15.000 euro, il che esclude di fatto i beni a forte rotazione estiva
- Un incentivo a far classificare il proprio affitto per mantenere un regime fiscale più vantaggioso
Un affitto non classificato perde una parte significativa del suo vantaggio fiscale rispetto all’affitto nudo o all’affitto classificato. I ritorni variano su questo punto a seconda delle situazioni locali, ma la tendenza spinge chiaramente verso la classificazione o il passaggio a contratti a lungo termine.
Volume delle transazioni immobiliari nel 2024: dove si trova il pavimento
Il mercato dell’usato ha toccato un punto basso. Secondo i dati del Consiglio superiore del notariato, il volume delle transazioni di alloggi usati in un periodo di dodici mesi raggiungeva 793.000 vendite a fine maggio 2024. La diminuzione annuale si stabilizzava intorno al 22% da novembre 2023.
Per ritrovare volumi così bassi, bisogna risalire a dicembre 2015.
Secondo semestre 2024: un plateau prima della ripresa
Le condizioni di credito si sono progressivamente allentate nel corso dell’anno, contribuendo a stabilizzare i volumi nel secondo semestre dopo un primo semestre ancora in calo.
Non siamo ancora su una ripresa netta. Gli acquirenti rimangono cauti, i venditori aggiustano i loro prezzi con ritardo, e il mercato del nuovo subisce le proprie difficoltà (costi di costruzione, scarsità di terreni). Ma il segnale è chiaro: il pavimento sembra raggiunto.
Prezzi immobiliari in Francia: la diminuzione rallenta ma non si inverte
Dopo una caduta del 4% in media nel 2023 secondo il CSN, la correzione dei prezzi è proseguita nel 2024 ma a un ritmo più moderato. I notai prevedevano un’attenuazione progressiva di questa diminuzione.
Il mercato costiero è uno dei primi segmenti in cui gli aggiustamenti di prezzo diventano percepibili. I beni sopravvalutati durante il periodo post-Covid si avvicinano a livelli più coerenti con le attuali capacità di prestito.
Per un acquirente, la finestra è interessante: i prezzi non sono ancora risaliti, i tassi di interesse scendono, e la concorrenza tra acquirenti rimane moderata con meno di 800.000 transazioni annuali. Il rapporto di forza pende temporaneamente dalla parte dell’acquirente, soprattutto nelle zone dove l’offerta si è ricostituita.
Questo riequilibrio non durerà indefinitamente. Una ripresa dei volumi di vendita, anche progressiva, finirà per stabilizzare e poi far risalire i prezzi nei settori più richiesti. Le scelte da fare oggi riguardano meno il momento perfetto che la qualità del bene e la sua prestazione energetica, diventata un criterio di negoziazione a tutti gli effetti.
