Een koper die vandaag een compromis ondertekent, onderhandelt niet onder dezelfde voorwaarden als achttien maanden geleden. De kredietrentes zijn begonnen te dalen, de regels van de DPE zijn aangepast voor kleine oppervlakken, en de seizoensverhuur valt sinds eind 2024 onder een nieuw wettelijk kader. Hier zijn de vastgoedmarkttrends die de situatie concreet veranderen voor een aankoop- of verkoopproject in 2024.
Correctie van de DPE voor woningen van minder dan 40 m²: wat dit verandert bij aankoop
Sinds 1 juli 2024 zijn de drempels voor de berekening van het energieprestatiecertificaat aangepast voor woningen van minder dan 40 m². Het probleem was bekend: in een studio of een tweekamerappartement zorgde het relatieve gewicht van het warmwaterverbruik ervoor dat het energielabel kunstmatig werd opgeblazen. Het resultaat was dat goed onderhouden woningen werden geclassificeerd als F of G, en dus als energieverslinders werden beschouwd.
Concreet kan een bijgewerkt attest worden gedownload vanaf de bestaande DPE, zonder dat de volledige diagnose opnieuw hoeft te worden uitgevoerd. Voor een investeerder die zich richt op kleine oppervlakken in het stadscentrum, verandert deze correctie de berekening: een studio die opnieuw is geclassificeerd als E of D valt buiten het geleidelijke verhuurverbod en herwint waarde bij de verkoop.
Een gedetailleerd overzicht van deze regelgevende evoluties is te vinden op de site www.magazine-immobilier.fr, die zowel de prijzen als de lopende wetswijzigingen behandelt.
Deze herkalibratie geldt niet voor grote appartementen. Als u een T3 of meer wilt, blijft de DPE ongewijzigd. De maatregel richt zich specifiek op het segment waar de statistische verstoring het grootst was.
Wet Le Meur en seizoensverhuur: een strenger kader voor toeristische verhuur
De wet nr. 2024-1039, de zogenaamde wet Le Meur, aangenomen op 19 november 2024, herdefinieert de spelregels voor toeristische verhuur in Frankrijk. De belangrijkste wijziging: burgemeesters kunnen de maximale huurperiode van een hoofdverblijf van 120 naar 90 dagen verlagen door middel van een eenvoudige beslissing van de gemeenteraad.
Voor een eigenaar die zijn inkomen aanvulde door zijn appartement enkele maanden per jaar op een platform te verhuren, wordt de speelruimte kleiner. In drukke toeristische gemeenten is deze beperking bedoeld om woningen terug op de klassieke huurmarkt te brengen.
Belasting van niet-geclassificeerde gemeubileerde woningen: de micro-BIC wordt strenger
Het andere aspect heeft direct invloed op de portemonnee. Voor de inkomsten die vanaf 2025 worden ontvangen, voorziet het micro-BIC-regime voor niet-geclassificeerde toeristische woningen nu in:
- Een forfaitaire aftrek verlaagd naar 30%, in tegenstelling tot een eerder veel gunstiger kader
- Een omzetplafond vastgesteld op 15.000 euro, wat feitelijk de woningen met een hoge zomerse rotatie uitsluit
- Een stimulans om de gemeubileerde woning te laten classificeren om een gunstiger fiscaal regime te behouden
Een niet-geclassificeerde gemeubileerde woning verliest een aanzienlijk deel van zijn fiscale voordeel ten opzichte van een kale huur of een geclassificeerde gemeubileerde woning. De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de lokale situaties, maar de trend duwt duidelijk richting classificatie of overstap naar een langlopende huurovereenkomst.
Volume van vastgoedtransacties in 2024: waar ligt de bodem
De markt voor bestaande woningen heeft een dieptepunt bereikt. Volgens gegevens van de Hoge Raad van Notarissen bereikte het volume van transacties van bestaande woningen in totaal over twaalf maanden 793.000 verkopen eind mei 2024. De jaarlijkse daling stabiliseerde zich rond de 22% sinds november 2023.
Om zulke lage volumes te bereiken, moeten we terug naar december 2015.
Tweede helft van 2024: een plateau voor herstel
De kredietvoorwaarden zijn gedurende het jaar geleidelijk versoepeld, wat heeft bijgedragen aan de stabilisatie van de volumes in de tweede helft na een eerste helft die nog in daling was.
We zijn nog niet op een duidelijke herstel. Kopers blijven voorzichtig, verkopers passen hun prijzen met vertraging aan, en de nieuwbouwmarkt heeft zijn eigen moeilijkheden (bouwkosten, schaarste aan grond). Maar het signaal is daar: de bodem lijkt bereikt.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: de daling vertraagt maar keert niet om
Na een gemiddelde daling van 4% in 2023 volgens de CSN, heeft de prijscorrectie zich in 2024 voortgezet, maar met een gematigder tempo. De notarissen verwachtten een geleidelijke verzachting van deze daling.
De markt aan de kust behoort tot de eerste segmenten waar prijsaanpassingen merkbaar worden. Overgewaardeerde woningen tijdens de post-Covid-periode komen dichter bij niveaus die meer in overeenstemming zijn met de huidige leencapaciteiten.
Voor een koper is het venster interessant: de prijzen zijn nog niet gestegen, de kredietrentes dalen, en de concurrentie tussen kopers blijft gematigd met minder dan 800.000 jaarlijkse transacties. De machtsverhouding ligt tijdelijk aan de kant van de koper, vooral in gebieden waar het aanbod zich heeft hersteld.
Dit herbalanceren zal niet eindeloos duren. Een herstel van de verkoopvolumes, zelfs geleidelijk, zal uiteindelijk de prijzen stabiliseren en vervolgens doen stijgen in de meest gevraagde sectoren. De afwegingen die vandaag moeten worden gemaakt, hebben minder te maken met het perfecte moment dan met de kwaliteit van het goed en de energieprestaties, die een volwaardig onderhandelingscriterium zijn geworden.
