Un acheteur qui signe aujourd’hui un compromis ne négocie pas dans les mêmes conditions qu’il y a dix-huit mois. Les taux de crédit ont amorcé une décrue, les règles du DPE ont bougé pour les petites surfaces, et la location saisonnière obéit à un nouveau cadre légal depuis fin 2024. Voici les tendances du marché immobilier qui changent concrètement la donne pour un projet d’achat ou de vente en 2024.
Correction du DPE pour les logements de moins de 40 m² : ce que ça change à l’achat
Depuis le 1er juillet 2024, les seuils de calcul du diagnostic de performance énergétique ont été ajustés pour les logements de moins de 40 m². Le problème était connu : dans un studio ou un deux-pièces, le poids relatif de la consommation d’eau chaude gonflait artificiellement l’étiquette énergétique. Résultat, des biens en bon état se retrouvaient classés F ou G, donc considérés comme passoires thermiques.
Concrètement, une attestation actualisée peut être téléchargée à partir du DPE existant, sans refaire le diagnostic complet. Pour un investisseur qui cible les petites surfaces en centre-ville, cette correction change le calcul : un studio reclassé en E ou D sort de l’interdiction progressive de location et retrouve de la valeur à la revente.
On retrouve un suivi détaillé de ces évolutions réglementaires sur le site www.magazine-immobilier.fr, qui couvre aussi bien les prix que les changements législatifs en cours.
Ce recalibrage ne concerne pas les grands appartements. Si vous visez un T3 ou plus, le DPE reste inchangé. La mesure cible précisément le segment où la distorsion statistique était la plus forte.
Loi Le Meur et location saisonnière : un cadre durci pour les meublés de tourisme
La loi n° 2024-1039, dite loi Le Meur, adoptée le 19 novembre 2024, redéfinit les règles du jeu pour la location touristique en France. Le changement principal : les maires peuvent abaisser la durée maximale de location d’une résidence principale de 120 à 90 jours par simple délibération du conseil municipal.
Pour un propriétaire qui complétait ses revenus en louant son appartement quelques mois par an sur une plateforme, la marge de manœuvre se réduit. Dans les communes touristiques tendues, cette limitation vise à remettre des logements sur le marché locatif classique.
Fiscalité des meublés non classés : le micro-BIC se resserre
L’autre volet concerne directement le portefeuille. Pour les revenus perçus à partir de 2025, le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés prévoit désormais :
- Un abattement forfaitaire ramené à 30 %, contre un cadre nettement plus favorable auparavant
- Un plafond de recettes fixé à 15 000 euros, ce qui exclut de fait les biens à forte rotation estivale
- Une incitation à faire classer son meublé pour conserver un régime fiscal plus avantageux
Un meublé non classé perd une part significative de son avantage fiscal par rapport à la location nue ou au meublé classé. Les retours varient sur ce point selon les situations locales, mais la tendance pousse clairement vers le classement ou le passage en bail longue durée.
Volume de transactions immobilières en 2024 : où se situe le plancher
Le marché de l’ancien a touché un point bas. Selon les données du Conseil supérieur du notariat, le volume de transactions de logements anciens en cumul sur douze mois atteignait 793 000 ventes à fin mai 2024. La baisse annuelle se stabilisait autour de 22 % depuis novembre 2023.
Pour retrouver des volumes aussi faibles, il faut remonter à décembre 2015.
Second semestre 2024 : un palier avant reprise
Les conditions de crédit se sont progressivement desserrées au fil de l’année, ce qui a contribué à stabiliser les volumes au second semestre après un premier semestre encore en recul.
On n’est pas encore sur une reprise franche. Les acheteurs restent prudents, les vendeurs ajustent leurs prix avec retard, et le marché du neuf subit ses propres difficultés (coûts de construction, raréfaction du foncier). Mais le signal est là : le plancher semble atteint.
Prix immobiliers en France : la baisse ralentit mais ne s’inverse pas
Après une chute de 4 % en moyenne en 2023 selon le CSN, la correction des prix s’est poursuivie en 2024 mais à un rythme plus modéré. Les notaires anticipaient une atténuation progressive de cette baisse.
Le marché du littoral fait partie des premiers segments où les ajustements de prix deviennent perceptibles. Les biens surévalués pendant la période post-Covid se rapprochent de niveaux plus cohérents avec les capacités d’emprunt actuelles.
Pour un acheteur, la fenêtre est intéressante : les prix n’ont pas encore remonté, les taux de crédit baissent, et la concurrence entre acquéreurs reste modérée avec moins de 800 000 transactions annuelles. Le rapport de force penche temporairement du côté de l’acheteur, surtout dans les zones où l’offre s’est reconstituée.
Ce rééquilibrage ne durera pas indéfiniment. Une reprise des volumes de vente, même progressive, finira par stabiliser puis faire remonter les prix dans les secteurs les plus demandés. Les arbitrages à faire aujourd’hui portent moins sur le timing parfait que sur la qualité du bien et sa performance énergétique, devenue un critère de négociation à part entière.
