Um comprador que assina hoje um compromisso não negocia nas mesmas condições que há dezoito meses. As taxas de crédito começaram a cair, as regras do DPE mudaram para as pequenas superfícies, e a locação sazonal obedece a um novo quadro legal desde o final de 2024. Aqui estão as tendências do mercado imobiliário que mudam concretamente a situação para um projeto de compra ou venda em 2024.
Correção do DPE para os imóveis de menos de 40 m²: o que isso muda na compra
Desde 1º de julho de 2024, os limites de cálculo do diagnóstico de desempenho energético foram ajustados para os imóveis de menos de 40 m². O problema era conhecido: em um estúdio ou um apartamento de dois quartos, o peso relativo do consumo de água quente inflacionava artificialmente o rótulo energético. Resultado, imóveis em bom estado acabavam classificados como F ou G, sendo considerados como passivos térmicos.
Concretamente, um atestado atualizado pode ser baixado a partir do DPE existente, sem a necessidade de refazer o diagnóstico completo. Para um investidor que visa pequenas superfícies no centro da cidade, essa correção muda o cálculo: um estúdio reclassificado como E ou D sai da proibição progressiva de locação e recupera valor na revenda.
Um acompanhamento detalhado dessas evoluções regulatórias pode ser encontrado em o site www.magazine-immobilier.fr, que cobre tanto os preços quanto as mudanças legislativas em andamento.
Esse recalibramento não diz respeito aos grandes apartamentos. Se você está mirando um T3 ou mais, o DPE permanece inalterado. A medida visa precisamente o segmento onde a distorção estatística era mais forte.
Lei Le Meur e locação sazonal: um quadro mais rígido para os imóveis mobiliados de turismo
A lei n° 2024-1039, conhecida como lei Le Meur, adotada em 19 de novembro de 2024, redefine as regras do jogo para a locação turística na França. A principal mudança: os prefeitos podem reduzir a duração máxima de locação de uma residência principal de 120 para 90 dias por simples deliberação do conselho municipal.
Para um proprietário que complementava sua renda alugando seu apartamento alguns meses por ano em uma plataforma, a margem de manobra se reduz. Nas comunas turísticas mais pressionadas, essa limitação visa devolver imóveis ao mercado de locação tradicional.
Fiscalidade dos imóveis mobiliados não classificados: o micro-BIC se estreita
O outro aspecto diz respeito diretamente ao bolso. Para as receitas obtidas a partir de 2025, o regime micro-BIC dos imóveis de turismo não classificados agora prevê:
- Uma dedução fixa reduzida para 30%, em comparação a um quadro significativamente mais favorável anteriormente
- Um teto de receitas fixado em 15 000 euros, o que exclui de fato os imóveis de alta rotatividade no verão
- Um incentivo para classificar seu imóvel a fim de manter um regime fiscal mais vantajoso
Um imóvel não classificado perde uma parte significativa de sua vantagem fiscal em relação à locação nua ou ao imóvel classificado. Os retornos variam sobre esse ponto de acordo com as situações locais, mas a tendência claramente empurra para a classificação ou a transição para um contrato de longa duração.
Volume de transações imobiliárias em 2024: onde se situa o piso
O mercado do antigo atingiu um ponto baixo. Segundo os dados do Conselho Superior do Notariado, o volume de transações de imóveis antigos acumulado em doze meses alcançou 793 000 vendas até o final de maio de 2024. A queda anual se estabilizava em torno de 22% desde novembro de 2023.
Para encontrar volumes tão baixos, é necessário voltar a dezembro de 2015.
Segundo semestre de 2024: um patamar antes da recuperação
As condições de crédito foram gradualmente afrouxadas ao longo do ano, o que contribuiu para estabilizar os volumes no segundo semestre após um primeiro semestre ainda em queda.
Ainda não estamos em uma recuperação clara. Os compradores permanecem cautelosos, os vendedores ajustam seus preços com atraso, e o mercado do novo enfrenta suas próprias dificuldades (custos de construção, escassez de terrenos). Mas o sinal está lá: o piso parece ter sido atingido.
Preços imobiliários na França: a queda desacelera, mas não se inverte
Após uma queda de 4% em média em 2023, segundo o CSN, a correção dos preços continuou em 2024, mas a um ritmo mais moderado. Os notários antecipavam uma atenuação progressiva dessa queda.
O mercado litorâneo faz parte dos primeiros segmentos onde os ajustes de preços se tornam perceptíveis. Os imóveis supervalorizados durante o período pós-Covid se aproximam de níveis mais coerentes com as capacidades de empréstimo atuais.
Para um comprador, a janela é interessante: os preços ainda não subiram, as taxas de crédito estão caindo, e a concorrência entre compradores permanece moderada com menos de 800 000 transações anuais. O poder de negociação está temporariamente do lado do comprador, especialmente nas áreas onde a oferta foi reconstituída.
Esse reequilíbrio não durará indefinidamente. Uma recuperação dos volumes de venda, mesmo que gradual, acabará por estabilizar e depois fazer os preços subirem nos setores mais demandados. As decisões a serem tomadas hoje dizem menos respeito ao timing perfeito e mais à qualidade do imóvel e seu desempenho energético, que se tornou um critério de negociação por si só.
