Un comprador que firme hoy un compromiso no negocia en las mismas condiciones que hace dieciocho meses. Las tasas de crédito han comenzado a disminuir, las reglas del DPE han cambiado para las pequeñas superficies, y el alquiler turístico obedece a un nuevo marco legal desde finales de 2024. Aquí están las tendencias del mercado inmobiliario que cambian concretamente las condiciones para un proyecto de compra o venta en 2024.
Corrección del DPE para las viviendas de menos de 40 m²: lo que cambia en la compra
Desde el 1 de julio de 2024, los umbrales de cálculo del diagnóstico de rendimiento energético han sido ajustados para las viviendas de menos de 40 m². El problema era conocido: en un estudio o un apartamento de dos habitaciones, el peso relativo del consumo de agua caliente inflaba artificialmente la etiqueta energética. Como resultado, propiedades en buen estado se clasificaban como F o G, por lo que se consideraban como pasivos térmicos.
Concretamente, se puede descargar un certificado actualizado a partir del DPE existente, sin necesidad de realizar el diagnóstico completo. Para un inversor que se dirige a las pequeñas superficies en el centro de la ciudad, esta corrección cambia el cálculo: un estudio reclasificado en E o D sale de la prohibición progresiva de alquiler y recupera valor en la reventa.
Se puede encontrar un seguimiento detallado de estas evoluciones regulatorias en el sitio www.magazine-immobilier.fr, que cubre tanto los precios como los cambios legislativos en curso.
Este recalibrado no afecta a los grandes apartamentos. Si apuntas a un T3 o más, el DPE permanece sin cambios. La medida se dirige precisamente al segmento donde la distorsión estadística era más fuerte.
Ley Le Meur y alquiler turístico: un marco más estricto para los alquileres amueblados
La ley n° 2024-1039, conocida como ley Le Meur, adoptada el 19 de noviembre de 2024, redefine las reglas del juego para el alquiler turístico en Francia. El cambio principal: los alcaldes pueden reducir la duración máxima de alquiler de una residencia principal de 120 a 90 días mediante simple deliberación del consejo municipal.
Para un propietario que complementaba sus ingresos alquilando su apartamento unos meses al año en una plataforma, el margen de maniobra se reduce. En los municipios turísticos tensionados, esta limitación tiene como objetivo devolver viviendas al mercado de alquiler clásico.
Fiscalidad de los alquileres no clasificados: el micro-BIC se estrecha
El otro aspecto afecta directamente al bolsillo. Para los ingresos percibidos a partir de 2025, el régimen micro-BIC de los alquileres turísticos no clasificados prevé ahora:
- Una deducción forfaitaria reducida al 30 %, frente a un marco claramente más favorable anteriormente
- Un límite de ingresos fijado en 15 000 euros, lo que excluye de hecho las propiedades de alta rotación estival
- Un incentivo para clasificar su alquiler y conservar un régimen fiscal más ventajoso
Un alquiler no clasificado pierde una parte significativa de su ventaja fiscal en comparación con el alquiler vacío o el alquiler clasificado. Las reacciones varían en este punto según las situaciones locales, pero la tendencia empuja claramente hacia la clasificación o el paso a un contrato de larga duración.
Volumen de transacciones inmobiliarias en 2024: dónde se sitúa el suelo
El mercado de la vivienda antigua ha tocado un punto bajo. Según los datos del Consejo Superior del Notariado, el volumen de transacciones de viviendas antiguas en acumulado durante doce meses alcanzaba 793 000 ventas a finales de mayo de 2024. La disminución anual se estabilizaba alrededor del 22 % desde noviembre de 2023.
Para encontrar volúmenes tan bajos, hay que remontarse a diciembre de 2015.
Segundo semestre de 2024: un escalón antes de la recuperación
Las condiciones de crédito se han ido relajando progresivamente a lo largo del año, lo que ha contribuido a estabilizar los volúmenes en el segundo semestre tras un primer semestre aún en retroceso.
Aún no estamos en una recuperación clara. Los compradores siguen siendo cautelosos, los vendedores ajustan sus precios con retraso, y el mercado de lo nuevo enfrenta sus propias dificultades (costos de construcción, escasez de terrenos). Pero la señal está ahí: parece que se ha alcanzado el suelo.
Precios inmobiliarios en Francia: la caída se ralentiza pero no se invierte
Después de una caída del 4 % de media en 2023 según el CSN, la corrección de precios continuó en 2024 pero a un ritmo más moderado. Los notarios anticipaban una atenuación progresiva de esta caída.
El mercado costero es uno de los primeros segmentos donde los ajustes de precios se vuelven perceptibles. Las propiedades sobrevaloradas durante el periodo post-Covid se acercan a niveles más coherentes con las capacidades de endeudamiento actuales.
Para un comprador, la ventana es interesante: los precios aún no han subido, las tasas de crédito están bajando, y la competencia entre compradores sigue siendo moderada con menos de 800 000 transacciones anuales. La relación de fuerzas se inclina temporalmente del lado del comprador, especialmente en las zonas donde la oferta se ha reconstituido.
Este reequilibrio no durará indefinidamente. Una recuperación de los volúmenes de venta, incluso de manera progresiva, acabará por estabilizar y luego hacer subir los precios en los sectores más demandados. Las decisiones que hay que tomar hoy se centran menos en el momento perfecto que en la calidad de la propiedad y su rendimiento energético, que se ha convertido en un criterio de negociación en sí mismo.
